7413 Sayılı Kanunla Noterlere Verilen Taşınmaz Satış Sözleşmesi Yapma Yetkisi

28.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7413 sayılı Kanun’un 9. ve devamı maddelerinde 1512 sayılı Noterlik Kanununda birtakım değişiklikler yapılmıştır. 7413 sayılı Kanun 9. ve devamı maddelerine göre; noterlerin atanma, nakil, göreve başlama ve istifa etme esaslarında getirilen değişiklerin yanı sıra;  noterlerin yapabileceği işler arasına “taşınmaz satış sözleşmesi” eklenmiş ve noterlerce yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinde uyulacak usul ve esaslar ile bu sözleşmelerin düzenlenmesinden dolayı oluşacak zararlardan noterlerin de sorumlu olacağı düzenlenmiştir.

Türk Hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği için, kural olarak, sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunlu kılınmıştır[1].  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237’ye göre “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır”.  Bir sözleşmenin resmi şekle tabi olmasından kasıt, sözleşmenin resmi sıfat taşıyan bir kişi tarafından, kanunda öngörülen usul ve şartlara uygun olarak düzenlenmesidir[2]. Taşınmaz satış sözleşmelerindeki resmi şekil şartı ise, 7413 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik öncesi tapu sicil müdürü veya tapu sicili görevlileri[3] ile sağlanacak iken değişiklik ile birlikte noterler de taşınmaz satış sözleşmelerinde resmi şekil şartının yerine getirilmesi için yetkili kılınmıştır.

7413 sayılı Kanun m.11 ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu “Noterlerin Görevleri” başlıklı m.60/3’e “taşınmaz satış sözleşmesi yapmak” ibaresi eklenmiştir. 7413 sayılı Kanun m.12 ile eklenen 61/A maddesi ise noterlerce yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerine ilişkin ayrıntıları düzenlemekte olup, madde metnine göre:

“ MADDE 61/A- Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir.

Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar bu sistem üzerinden talep edilir ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır.

Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir.

Noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar.

Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.

Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınır. Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harçlarına ilişkin hükümleri ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128 inci maddesi hükmü uygulanır.

Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır.

Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.

Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.”

Böylece 7413 sayılı Kanun m.11 ve m.12 ile getirilen değişiklikler ile, münhasıran tapu sicil müdürü ile tapu sicil görevlilerine verilen taşınmaz satış sözleşmesini yapma yetkisinin noterlere de verildiği konusunda şüphe bulunmamaktadır. Mevcut uygulamada hukuk fakültesi mezunu olma şartı bulunmayan tapu sicil memurlarınca yerine getirilen taşınmaz satış sözleşmesi yapma görevinin, hukuk fakültesi mezunu olma şartını sağlayan noterlerce yerine getirilmesi sözleşmenin yapılması esnasında uygulamada sıkça karşılaşılan tarafların değişiklik taleplerinin reddedilmesi[4] suretiyle taraf iradelerine aykırı işleme alınan matbu taşınmaz satış sözleşmesi uygulamasına son verilmesi bakımından olumlu bir gelişme olarak değerlendirilebilir. Zira, hukuk eğitimi almış noterlerin tarafların iradelerine uygun değişiklikleri yapmak suretiyle irade serbestisi ilkesine uygun olarak taşınmaz satış sözleşmelerinde değişiklik yapmaya tapu memurlarına göre daha ehil oldukları söylenebilecektir. Yeri gelmişken, mevcut uygulamada kullanılan matbu taşınmaz satış sözleşmelerinde bulunan ve tarafların talebine rağmen değiştirilmeyen “sözleşme bedeli ödenmiştir” ibaresinin ilerleyen zamanlarda çeşitli uyuşmazlıklara yol açtığı görülmektedir. Noterlerce bu gibi taleplerin karşılanması daha mümkün kılınabilir olmasının yanı sıra, sözleşmenin yapılmasının ardından tescil talebi olmaksızın yevmiye numarası alınmaması talebinin de değerlendirmeye alınması mümkün olabilecektir. Böylece teorideki borçlandırıcı işlem, tescil talebi ve tescil kurumlarının uygulamada da birbirinden ayrılması için yasal zemin oluşturulmuş olacaktır. Oysa halihazırda; borçlandırıcı işlem, tescil talebi ve tescil işlemi aşamaları adeta bir bütün haline getirilmiş durumdadır. Uygulamada, tapu müdürlüklerinde imzalanan matbu taşınmaz satış sözleşmesine tescil talebi de eklenip yevmiye numarası alınarak tapuya tescil işleminin yapıldığı bilinmektedir.

Borçlar Kanunu, taşınmaz satış sözleşmesini resmi şekle tabi tutarken, diğer nedenler yanında, kişilerin iyi düşünmeden acele karar vermelerini önlemek, yapılan satışa ispat kolaylığı sağlamak ve tapu sicilindeki kayıtları mümkün olduğu kadar geçerli sözleşmelere dayandırmak amaçlarını gütmüştür[5]. Dolayısıyla taşınmaz satış sözleşmesinin tapu müdürü ve görevlilerinin yanında noterlerce de yapılmasının, sözleşmenin geçerliliği için aranan resmi şartın amacına aykırı düşen bir yanı bulunmamaktadır. Noterlerin hukuki işlem güvenliğinin sağlanması konusundaki rolü ve taşınmaz mülkiyetinin devrine dair diğer sözleşmeleri yapmaya yetkili olduğu düşünüldüğünde, taşınmaz satış sözleşmelerinin güvenliği açısından 7413 sayılı Kanun ile getirilen sözkonusu değişiklikte bir sakınca bulunmadığı söylenebilir. Zira, Noterlik Kanunu m.60/3 ve Yargıtay 1978 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca noterler taşınmaz satış vaadi ve arsa karşılığı inşaat sözleşmelerini düzenlemeye yetkilidir[6].

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya açıklanmasını sağlamak amacına hizmet eden çeşitli defter ve belgelerin meydana getirdiği bir bütündür[7]. Tapu sicil kayıtlarının Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün yürüttüğü TAKBİS projesi ile elektronik ortamda tutulduğu da göz önünde bulundurulduğunda noterlerin taşınmaz satış sözleşmelerini düzenleyebilmesinin tapu sicil sistemi ile çelişmediği görülmektedir. Ayrıca 2010 yılından bu yana Türkiye Noterler Birliği Araç Sicil ve Tescil Sistemi (ARTES) üzerinden her çeşit araç satış, devir ve işlemlerinin noterlerce koordine ediliyor olması da göz önünde bulundurulduğunda noterlerin tapu bilişim sistemine entegrasyonunu olumlu yönde etkileyebileceği söylenebilecektir.

Her ne kadar taşınmaz satış sözleşmelerinin tapu müdür ve görevlilerinin yanı sıra noterlerce de yapılması uygulamada birtakım avantajlar sağlayacak olsa da, artacak iş yükü karşısında yeterli sayıda noterin bulunmaması pratik olarak sonuç alınmasına engel olacaktır. Yine bununla birlikte, her ne kadar noterlerin hukuk eğitimi almış olmaları yönünden sözleşmenin yapılması esnasındaki kanunsuzlukları tespit etmeye daha ehil oldukları düşünülebilecekse de, noterlerin kendi düzenledikleri vekaletname veya sair evrakla taşınmaz satış sözleşmesini yapmaları halinde işlem güvenliği bakımından yeni bir tehlike de doğabilecektir. Ancak hem 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.72/3[8] ve hem de 7413 sayılı Kanun m.13 ile değişiklik yapılan m.162’ye göre vekaletname veya taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşacak zararlar için Noterlerin sorumluluğuna gidilebileceğinden söz konusu tehlikenin sorumluluk ve tazminat hükümleriyle bertaraf edilebileceği söylenebilir. 7413 sayılı Kanun m.13 ile 1512 sayılı Kanun m.162’ye eklenen fıkraya göre, “Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür”.