I. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Bina Yönetiminde Kiracının ve Kat Malikinin Durumu

İşbu yazı; toplu yaşam alanlarında kiracı ve kiraya verenin, yaşam alanının yönetimi, giderleri ve sair hususlarına ilişkin kararların alındığı olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına katılma ve bu toplantılarda oy kullanma haklarını açıklamak üzere hazırlanmıştır. “Mal sahibi” olarak kabul edilen kat malikinin, dairede malikin birden fazla olması halinde temsil edenin veya mal sahibini temsil edenin bina yönetimini ve kat malikleri kurulunun kararları ile ilgili kurulda oy kullanma ve dava hakları zaten vardır. Bu yazımızda, konuyu kiracının oy kullanabilme ve dava hakları bakımından inceleyeceğiz.

1. A. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Olağan ve Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısı, Toplantıda Alınacak Kararlar ve Oy Hakkını Haiz Kimseler
2. 1-Kat Mülkiyetinde Yönetim, Olağan ve Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

Kat mülkiyetinde yönetim, anataşınmazda beraber yaşayanların ortak ihtiyaçları nedeniyle anataşınmazdan faydalanılması, anataşınmazın korunması, kullanımı, onarımı için yapılması gereken iş ve işlemlerin tamamıdır.

Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyete konu bölümleri bağımsız bölüm, bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı bulunan kimseler ise kat maliki olarak tanımlanmıştır. Kat maliki kendi bağımsız bölümünün yanında, anataşınmazda bulunan ortak yerlerin ihtiyaçları ile de ilgilenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 15 ve devamı maddelerinde kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri düzenlenmiştir. Bu maddelerde; kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı ve anagayrimenkulün genel giderlerine katlanma yükümlülüklerinin bulunduğu hüküm altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2’de; “Bu Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” ifadelerine yer verilerek, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden kiracı sıfatıyla faydalananların kat maliklerinin borçlarından müteselsilen sorumlu tutulacağı hükme bağlanmıştır.

Kat mülkiyetine tabi taşınmazların yönetimi için Kanunda üç organ öngörülmüştür. Bunlar; kat malikleri kurulu, yönetim kurulu ve denetim kuruludur. Kat malikleri kurulu; anataşınmazın tüm malikleri tarafından oluşur ve yöneticinin seçimi ile azli, yönetime ilişkin kararların alınması, gerekli düzenleyici yönetmelik ve yönergelerin hazırlanması ile görevli kuruldur. Kanunun 29. ve devamı maddelerinde ise kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere Kanunda öngörülen usullerle toplanacağı, önemli bir sebebin ortaya çıkması veya varlığı durumunda ise olağanüstü toplantı yapılmak suretiyle karar alınabileceği düzenlenmiştir.

1. 1. 2. Toplantıda Alınacak Kararlar ve Oy Hakkını Haiz Kimseler

Anagayrimenkulün yönetimi bakımından Kanunun 27. maddesinde; “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” ve “Kararlar” başlıklı 32. maddesinde; “Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında oy kullanma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir ve her malik bir oy hakkına sahiptir.  Kanunun 27, 31 ve 32. maddelerine göre; kat maliklerinin oy kullanma hakkı malik olmalarından kaynaklanmakta olup, bu haktan vazgeçebilmeleri ise mümkün değildir[1]. Bununla birlikte Kanunun 31. maddesinin 5. fıkrasında; “Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.” denilerek, kat malikinin oy kullanma yetkisini kullanmak üzere vekil tayin edebilmesine imkan tanınmıştır

2. Anataşınmazın Yönetim Ve Giderlerine Katılma Bakımından Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Kiracının Yeri Ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davaları
   1. Anataşınmazın Yönetim ve Giderlerine Katılma Bakımından Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Kiracının Yeri

Yukarıda anılan düzenlemelere göre; anataşınmazın yönetimine ilişkin kararların verildiği kat malikleri kurulu toplantısında alınacak kararlar için oy kullanma hakkı kural olarak kat malikine tanınmış olup, kat malikinin oy kullanma hakkını kullanmak üzere vekil tayin etmesi pekala mümkündür. Her ne kadar kat malikinin kat malikleri kurulu toplantısında kendisini temsil etmek üzere vekil tayin edebileceği ve bu vekilin de karar alma sürecinde oy kullanma hakkını haiz olduğu düzenlenmişse de, Kanunda vekil tayin etme işlemine ilişkin herhangi bir şekil şartı öngörülmediğinden, kat malikinin kiracıyı sözlü olarak vekil tayin etmesi de Türk Borçlar Kanunu m.40 ve devamı hükümlerine göre mümkün olacaktır.

Aidat gideri anataşınmazın personel, temizlik, güvenlik, enerji ve ofis gibi gider kalemlerini karşılamak üzere kat malikleri veya kiracılarından tahsil edilen hizmet bedelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun anagayrimenkulün giderlerinin karşılanmasını düzenleyen 20. maddesine göre; kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür.

Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinde kiracının borçlarını düzenleyen 317. ve 341. maddelerine göre kiracı; kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Kiracının taşınmazın giderlerine katlanma borcu ve bu borcun kapsamı; kiraya veren kat maliki ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine tabi olup, nisbi borç niteliğindedir. Kat malikinin diğer kat maliklerine karşı anagayrimenkulün giderlerine katılma yükümlülüğünün, kat malikinin bağımsız bölümünü kiraya vermesi ile son bulacağından söz etmek mümkün olmayacaktır. Burada anagayrimenkul aidat borcunun yalnızca kat maliki ile kiracı arasındaki sözleşmeye göre kira süresince veya daha kısa bir süre için kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılabileceği, oysa kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda evleviyetle olmakla birlikte kiracılık ilişkisindeki sözleşme hükümlerine bağlı olarak mevcut kiracılık ilişkisi bulunurken dahi kat maliki tarafından ödenme yükümlülüğü sözkonusu olabilecektir.

Yukarıda açıklandığı üzere anagayrimenkulün bağımsız bölümünden yararlanan kiracının; kiracı sıfatını haiz olması nedeniyle kat malikleri kurulu toplantısına katılma hakkı bulunmayıp, anagayrimenkulün yönetimine ilişkin taleplerini kat malikine iletmek suretiyle kat malikleri kurulu toplantısında gündeme getirilmesi imkanından bahsedilebilecektir. Bu yönde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2018 tarihli, 2018/3833 E. ve 2018/5869 K. sayılı kararında şu ifadelere yer verilmiştir:

“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davalı kiracının yönetimin işleyişine ve verilen hizmetlere ilişkin itirazlarının öncelikle kat malikine iletilmek sureti ile kat malikleri kurulunda dile getirmesi gereği gözönünde bulundurularak, ödemekle yükümlü olduğu ortak gider alacağının belirlenip oluşan sonuca göre karar verilmesi usul ve kanuna uygun bulunduğundan, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına, aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine 24/09/2018 günü oybirliği ile karar verildi”.

Bununla birlikte; kat malikleri kurulu toplantısında oy kullanmak üzere vekil tayin edilen kiracının, hazırladığımız bilgi notu özelinde, anagayrimenkule ait aidatın belirlenmesi/değiştirilmesi için alınacak kararlarda oy kullanması “hukuki işlem” niteliğindedir. Kiracının toplantıya katılma ve oy kullanma işlemlerini gerçekleştirmesi durumunda temsilci sıfatıyla katıldığını bildirmese dahi, diğer kat malikleri kiracının “temsilen” toplantıda bulunduğunu durumdan çıkarması gerektiği için doğrudan temsil hükümleri uyulama alanı bulacak ve kiracı tarafından gerçekleştirilen hukuki işlemler doğrudan kat malikini bağlayacaktır. Kat malikinden alınmış bir temsil yetkisi olmaksızın kiracının, kat malikleri kuruluna katılması ve akabinde oy kullanması halinde ise, yetkisiz temsil hükümleri uygulanarak, kat malikinin kiracı tarafından gerçekleştirilen hukuki işlemi onayıp onamamasına göre ilgili kararın kat maliki açısından bağlayıcılığı değerlendirilebilecektir.

Kat malikinin kat malikleri kurulu toplantısına katılma ve oy kullanmak üzere vekil tayin etmesine ilişkin olarak, her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda şekil şartı öngörülmese de uygulamada sıkça rastlandığı üzere,  yönetim planında vekil tayin etme işleminin genellikle yazılı şekle tabi kılındığı gözlemlenmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 28. madde hükmüne göre yönetim planı; ana taşınmazın kullanma amacını, şeklini, yönetim usulünü, yöneticiyi ve alacağı ücreti vb. hususları düzenleyen tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.  Açıkladığımız üzere kiracının kat malikleri toplantısına katılması ve oy kullanmasının doğuracağı hukuki sonuçlar bakımından değerlendirme yapılırken öncelikle tüm kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planını incelemek faydalı olacaktır.

 

1. B. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davaları

 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. ve 33. maddelerine göre kat malikleri kurulu kararına katılmayan veya katılıp da muhalif kalan her kat maliki, bu kararların kanuna, yönetim planına, hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğu gerekçesi ile sulh hukuk mahkemesinde kurul kararının iptali için dava açabilir. Her ne kadar Kanunda kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava hakkı kat maliklerine tanınmışsa da, Yargıtay uygulamasına göre ve Kat Mülkiyeti Kanunu bütünü ile dikkate alındığında, bağımsız bölümü doğrudan doğruya kullanımlarını ilgilendiren veya yasal sorumlulukları bulunan bir durumla ilgili verilmiş bir karar bulunması halinde bağımsız bölümü sürekli kullananlar da dava açabilirler. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 04/11/2019 tarihli 2019/3269 E. ve 2019/6235 K. sayılı kararına göre; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi ‘Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine kurul  toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.’ hükmü düzenlenmiştir. Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir”.

Bahsedilen Yargıtay ilamı doğrultusunda aidat giderlerine katılma yükümlülüğü bulunan bir kiracı bakımından bir değerlendirme yapmak gerekirse; gerçekleştirilen olağan veya olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında aidat borcuna dair karar alınması halinde, bu kararın kiracının özel bir çıkarıyla ilgili, hak ve yararlarını doğrudan etkileyen niteliği taşıdığı aşikardır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22’de kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananların da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla kiracı, kararın alındığı toplantıya temsilci veya kiracı sıfatıyla katılıp katılmadığına bakmaksızın kat malikleri kuruluna karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilecektir.

 

III. Sonuç

Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin 301 ve devamı maddeleri, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2, 4, 16, 18, 19, 20, 27, 28, 31, 32 ve 33 ile yukarıda yer verdiğimiz Yargıtay ilamları doğrultusunda kat mülkiyeti esaslarına tabi bir anagayrimenkulde kiracının yalnız kiracı sıfatını haiz oluşu sebebiyle kat malikleri kurulu toplantısında aidat borcuna ilişkin oy kullanması mümkün görünmemektedir. Anagayrimenkulün bağımsız bir bölümünden kira ilişkisi sebebiyle yararlanan kimsenin, her ne kadar kiracı sıfatıyla kat malikleri kurulu toplantısında alınacak kararlarda oy kullanma hakkı bulunmasa da aidat borcuna ilişkin kat maliklerince alınan bir karar için sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmasına Yargıtay uygulamasında yer verilmiştir.

Yine yer verdiğimiz mevzuat hükümleri ve Yargıtay kararları gereği anagayrimenkulün yönetim planı da gözönünde bulundurulmak üzere, kat malikinin vereceği usulüne uygun temsil yetkisi ile kiracının kat malikleri kurulu toplantısına katılması ve oy kullanması mümkün olabilecektir.