TBK m.352/2 Kapsamında İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/2’de düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Görüldüğü üzere, kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle bir yıl içinde kendilerine iki haklı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın, kiraya veren tarafından kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilecektir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir aylık hak düşürücü süre içinde açılması gerekir[1]. Hal böyle iken; TBK m.353 saklı kalmak üzere bir aylık süre kaçırıldığı takdirde tahliye davası açılamayacaktır. TBK m. 353 uyarınca, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Ankara BAM, 15. HD., E. 2019/1070 K. 2020/1305 T. 4.11.2020 sayılı kararında; “…davanın da kira süresinin sonunda, bir aylık süre içerisinde, süresinde açıldığı gözetildiğinde davacının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında haklı olduğu anlaşılmaktadır.” denmek suretiyle istinaf kanun yolu başvurusunun reddine karar vermiştir.

İhtar, kira bedeli borcunun sözleşme veya yasa hükmü gereği taraflarca belirlenmiş ifa zamanında yerine getirilmemesi üzerine gönderilmişse haklı sayılmalıdır[2]. Özetle muacceliyet öncesi ihtar haksız sayılacaktır.

İhtarın haklı sayılabilmesi için; ihtarın yazılı olması, ihtarın kiracıya uygun şekilde tebliğ edilmesi, kira bedelinin ihtarın tebliği sırasında ödenmemiş olması koşullarının oluşması gerekir. Sözkonusu ihtarın tebliğinden sonra yapılan kira borcu ödemeleri iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Ancak kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye davası da açılamayacaktır. Bunun yanında; tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması durumunda yine haklı ihtar oluşmayacaktır.

Bu hususlara ilişkin olarak; Yargıtay 3. HD., 02.10.2018 tarihli, 2018/5827 E. ve 2018/9394 K. sayılı kararında, “İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” denmek suretiyle karar tesis edilmesini bozma sebebi yapmıştır.

Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus, bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait iki haklı ihtar yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla aynı aya ait ya da iki ayrı kira yılı içerisinde yapılmış ihtarlar sözkonusu hükmün uygulanması imkanını vermez.

Yargıtay’a göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında, çekilen ilk ihtar tarihinde, muaccel olan ay kira paraları bölünerek, ayrı bir ihtara konu edilip iki haklı ihtar olgusu gerçekleştirilemez. Kiranın, yıllık peşinen ödenmesinin kararlaştırılması durumunda, iki haklı ihtarın oluşması imkansızdır. Aynı şekilde süresiz kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtar oluşmaz denmektedir[3].

Yargıtay, önüne gelen başkaca bir uyuşmazlıkta; “…Davacı davalının 01.01.2010-31.12.2010 kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürmüştür. Davacı tarafından 06.07.2010 tarihinde başlatılan icra takibinde ödeme emri, 06.08.2010 tarihinde tebliğ edilmiş bu icra takibi ile Eylül 2007 -Haziran 2010 tarihleri arası aylara ait kira bedellerinin ödenmesi istenmiş ve kira bedeli 06.08.2010 tarihinde ödenmiş olmakla, yapılan bu ilk ihtar haklıdır. İkinci ihtara konu olan 20.07.2010 tarihli ikinci icra takibi ile Temmuz 2010 yılının bakiye kira bedelinin ödenmesi istenmiş ise de; Temmuz ayı kira bedeli 06.07.2010 tarihinde yapılan ilk icra takibi sırasında sözleşmedeki ödeme gününe göre muaccel olup istenebilecek iken bölünerek ayrı icra takibine konu edilemeyeceğinden bu ikinci ihtar haklı sayılamaz. Bu durumda iki haklı ihtar şartı oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir[4]…” denmek suretiyle ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermiştir.

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi zorunlu kılınmıştır. Aksi halde davanın usulden reddi gündeme gelecektir.

Tüm bunlara ek olarak; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 269 vd. maddelerinde kiralanan taşınmazların tahliyesi düzenlenmiştir. Bu halde; kiraya veren İİK m. 269 gereğince de kira bedelinin ödenmemesine dayalı olarak ilamsız tahliye yoluna başvurarak kiracıya ödeme emri gönderebilir. Ancak belirtmek gerekir ki, bu hak TBK m. 315 hükmü ile bağlantılı olup, kiracıya gönderilecek ödeme emri TBK m. 315/f. II’ye uygun olmalı ve yasal süre dolmadan tahliye talep edilmemelidir. İlgili maddeye göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Buna göre; kiraya veren, tahliye ihtarlı ödeme emri yolu ile de kiracıya icra takibi başlatabilecektir. Bu takip yolu genel haciz yoluyla takip yolundan farklı olarak, hem ödenmeyen kira bedelinin kiracıdan tahsilinin hem de kiracının tahliyesinin talep edildiği bir yoldur. Tahliye ihtarlı ödeme emri yazılı ve haklı bir ihtar niteliğinde kabul edildiğinden iki haklı ihtar davasının açılması için yeterlidir. Yargıtay kararlarında da icra takibi ile gönderilen ödeme emri haklı ihtar olarak kabul edilmiştir.

Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/788 K. 2020/1553 T. 21.12.2020 sayılı kararında; “Davacının, davalı kiracı hakkında Bursa 2.İcra Dairesi′nde iki ayrı icra takibi yaptığı, 2018/9955 esas sayılı takip dosyasında 2018 yılı 7 ve 8. aylar kiralarının talep edildiği, ödeme emrinin borçluya 31.10.2018 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun borca itiraz etmediği gibi 30 günlük süre içinde takip dosyasına borcu ödemediği görülmektedir.

İcra takibinde tebliğ edilen örnek 13 ödeme emrinde Kanunda belirtilen 30 günlük süre verilmiş olup, bu ödeme emri TBK′nın 315.maddesindeki bildirim yerine geçer. O halde borçlu kiracı hakkında TBK′nın 315.maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye koşulları oluşmuş olup, tahliyeye yönelik istinaf isteminin reddi gerekmiştir.” denmek suretiyle istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

Yargıtay 6. HD., E. 2013/10338 K. 2018/12808 T. 23.09.2013 sayılı kararında; “…Davacılar tarafından 09.02.2012 tarihinde başlatılan Karşıyaka 2 İcra Müdürlüğünün 2012/708 sayılı takip dosyası ile 2012 Ocak-Şubat aylar kirasını istemiş, ödeme emri davalıya 20.02.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen Ocak ay kirası ödenmediği gibi Şubat ay kirası da tebliğden sonra 27.02.2012 tarihinde ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Davacılar vekili 11.04.2012 tarihinde Karşıyaka 4. İcra Müdürlüğünün 2012/2240 esas sayılı takip ile 2012 yılı Mart ve Nisan aylar kira bedelini istemiş örnek 7 no’lu ödeme emri 03.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen bir ödeme yapılmadığından bu ihtar da haklıdır. Yine 17.07.2012 tarihinde Karşıyaka 1. İcra Müdürlüğünün 2012/5133 esas sayılı takip dosyasında 2012 Temmuz ayı kira bedelinin tahsilini istemiş, ödeme emri 18.07.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen tebliğden sonra ödeme 24.07.2012 tarihinde yapıldığından bu ihtarda haklıdır. Davacılar 14.08.2012 tarihinde Karşıyaka 1. İcra Müdürlüğünün 2012/6003 sayılı dosyasında başlattığı takiple de 2012 Ağustos ayı kira bedelinin tahsilini istemiş örnek ödeme emri 16.08.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ödeme yapılmadığından bu ihtarda haklıdır. Davalı bir kira dönemi içerisinde üç haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Dava 09.01.2013 tarihinde kira sözleşmesi bitiminden itibaren bir ay içinde açıldığından süresindedir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddi doğru olmadığından…” denmek suretiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.