§1.1. Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m. 350). Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir[1].

§1.2. Yerleşmiş yargı kararlarında ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama boyunca varlığını sürdürmesi gerektiği vurgulanmaktadır[2]. Buradan yola çıkılarak şu soru sorulabilir: İhtiyaç sebebinin sonradan değiştirilmesi, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına mı gelir?

§1.3. Uygulamaya göre, ihtarnamede belirtilenden farklı bir gerekçenin dava dilekçesinde ileri sürülmesi, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı anlamına gelmez[3]. Buna karşılık dava dilekçesinde ileri sürülmeyen bir sebebin sonradan ileri sürülmesinin mümkün olup olmadığının ve mümkünse nasıl olmasının gerektiğinin tespiti gerekir.

§2.1. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında, başlangıçtaki ihtiyaç sebebinin sonradan değiştirilmesi Yargıtay’a göre mümkündür[4]. İhtiyaç sebebinin dava sırasında değiştirilmesi, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez:

“[…] Davacının işsiz olduğu, ihtiyacında kullanmak üzere kiralananı satın aldığı tartışmasızdır. İhtiyaç sebebinin önce market işletmeciliği olarak bildirilip; sonra emlakçılık yapılacağı şeklinde değiştirilmesinin ihtiyacın samimi olmadığı şeklinde değerlendirilemeyeceği gibi […][5]”

“[…] Davada ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi mümkündür […][6]”

§2.2. Başlangıçtaki ihtiyaç sebebinin sonradan değiştirilmesi mümkün olmakla beraber, yargı kararlarında ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi için ıslaha (veya karşı tarafın rızasına) ihtiyaç olup olmadığı belirsizdir.

§2.3. Yargıtay’ın kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davasında, ıslah olmaksızın ihtiyaç sebebinin değiştirilebileceği yönünde kararları vardır:

“[…] Dava, konut ihtiyacı nedenine dayalı olarak açılmış olup, daha sonra yargılama sırasında konutun yazlık olarak kullanılacağının belirtilmesi HMK 141. Maddesine aykırılık olarak değerlendirilemez […][7]”

“[…] Davacının işsiz olduğu, ihtiyacında kullanmak üzere kiralananı satın aldığı tartışmasızdır. İhtiyaç sebebinin önce market işletmeciliği olarak bildirilip; sonra emlakçılık yapılacağı şeklinde değiştirilmesinin ihtiyacın samimi olmadığı şeklinde değerlendirilemeyeceği gibi, bu beyan değişikliğinin de, HUMK'nin de düzenlenen "ıslah" müessesesi ile bir ilgisi yoktur […][8]”

“[…] davaya konu işyerinin 4 bölümlü bitişik basit yapılardan oluştuğu, taşınmazın devamında benzer ticari yapılar yer aldığı, kiralananda halen ihtiyaçlının yapmak istediği işin yapıldığı, tahliyeye konu işyerinin ihtiyaçlının evine daha yakın ve sahibi olduğu diğer işyerlerine göre daha geniş ve büyük olduğu, ayrıca işyerinin iskansız olması sebebiyle perakende gıda ve tütün mamulleri satışı konusunda belediyeden işyeri ruhsatı alınamayacağı belirtilmiştir. Bilirkişi raporundaki bu açıklama üzerine davacı vekili ihtiyaç sebebini değiştirmiş ve davaya konu işyerinde tekstil, hediyelik eşya ve halı satımı yapacaklarını bildirmiştir. Mahkemece hüküm gerekçesinde, başlangıçta bildirilen ihtiyaç sebebinin sonradan değiştirilemeyeceği değerlendirilmiş ise de açılmış bir davada ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi mümkündür. Zira bu yolla davanın nitelik ve sebebinin ve konusunun değiştirilmesi söz konusu olmamaktadır […][9]”

§2.4. Yargıtay’ın kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davasında, ıslahla ihtiyaç sebebinin değiştirilebileceği yönünde kararları da vardır:

“[…] Yapılan keşif sonucunda bilirkişi raporunda, kiralananın halen davalı tarafından kahvehane olarak kullanıldığını, ihtiyacı karşılayabilecek nitelikte ve yapılacak işe uygun olduğunu belirtmiş ise de ilçe Emniyet Müdürlüğü kiralananın okula yakın olması nedeniyle yeniden başvuru halinde burası için işletme ruhsatı verilmeyeceğini bildirmiştir. Bunun üzerine davacı 31.1.2002 ve 12.3.2002 tarihli duruşmalarda oğlunun kiralananda akvaryumculuk işi yapacağını ihtiyacın buna hasredildiğini beyan etmiştir. Nitekim, ihtiyaçlının su ürünleri üzerine eğitim aldığı dosyaya sunulan belgelerden anlaşılmaktadır. Davacının talebini ıslah etmesi her zaman mümkün olup, karşı tarafın muvafakatına da bağlı değildir. Kiralananda yapılacak iş türünün değiştirilmesi davacının samimi olmadığını göstermez. Bu durumda mahkemece kiralananın ıslah ile belirlenen işe uygunluğunun araştırılarak, tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi ile davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken […][10]”

“[…] Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlarının boşta olduğunu, dava konusu yerde muhasebe bürosu açacağını belirterek iddiasını doğrulamışlardır. Davacı vekili, 1.11.1993 tarihli dava dilekçesinde market ihtiyacına dayandıklarını, ancak bu işi davacının kardeşi ile yapacaklarını, ihtilaf çıktığını, anlaşamadıklarından davacının muhasebe bürosu açacağını belirterek ihtiyaç nedenini değiştirmiş ve davasını ıslah etmiştir. Dava sırasında ihtiyacın nevi değiştirilerek davanın HUMK.nun 83. maddesi gereğince ıslahı mümkündür […][11]”

§3. Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davasında, ihtiyaç sebebinin ıslahla değiştirilmesi Yargıtay’a göre mümkün olmakla beraber, mevcut tahliye nedenine ıslahla ikinci bir tahliye sebebi eklenmesi mümkün değildir:

“[…] Davacı vekili dava dilekçesinde davalının aylık 150.00 YTL bedel ile kiracı olduğunu, davalı kira bedellerini ödemediğinden bahisle temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve 1.200.00 YTL kira alacağının tahsili istemiyle iş bu davayı açmıştır. Davacı daha sonra 07.04.2005 tarihli oturumda davanın temerrüt ve konut ihtiyacı nedenine dayalı olarak açıldığını beyan etmiş ise de bu istek H.U.M.K. 83, 90. maddelerinde düzenlenen ıslah niteliğinde değildir. Islah ile dava sebebinin değiştirilmesi mümkün ise de temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili sebebine ilaveten ikinci bir sebep ileri sürülmesi olanaksızdır. Mevcut tahliye nedenine ıslah yolu ile ikinci bir sebep ilave edilemez. Davanın temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili nedenine dayalı olarak açıldığının kabulü ile yargılamaya devam edilip sonuca ulaşılması zorunludur […][12]”

“[…] olayımızda; davacı dava dilekçesindeki kiralananın tahliyesi için göstermiş olduğu dava sebebine başka bir dava sebebi eklemiş, önceki dava sebebinden vazgeçmemiştir. Islah yoluyla mevcut bir davaya yeni bir davanın eklenmesi mümkün olmadığı gibi, mevcut dava sebebi değiştirilmeksizin ayrı bir dava oluşturacak şekilde yeni bir dava sebebi de ilave edilemez […][13]”

§4. Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davasında ihtiyaç sahibi kişi de değiştirilebilir:

“[…] Davacının keşide ettiği ihtarnamede kendi işyeri ihtiyacı ileri sürdükten sonra davayı eşinin ihtiyacı için açması samimiyetsizliğine delil olamaz. Kaldı ki açılmış olan dava sırasında dahi davalının kabulüne bağlı olmaksızın ihtiyaçlı kişi değiştirilebilir. […][14]”

§5.1. Kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle tahliyesi istemiyle açılan dava ile ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi istemiyle açılan dava, “aynı dava” değildir[15]. Bu sebeple başlangıçta farklı bir tahliye sebebiyle açılan davanın, ıslahla kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliye davası olarak değiştirilmesi mümkündür:

“[…] Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.1993 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan kahvehane olarak belirtilmiş ve bu amaçla kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı, her ne kadar dava dilekçesinde, kiralananda ondokuz yıldır kiracı olan davalıya yeni kira dönemi için sözleşmenin yenilenmeyeceğine, akdin feshedildiğine, kiralananın 01.10.2012 tarihinde tahliye edilmesine ilişkin ihtarname keşide edilmesine karşın kiralananın tahliye edilmediğini belirterek, süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiş ise de, yargılama sırasında dava konusu edilen taşınmazın ırmak kenarında olup oğlu Sencer Tarhan tarafından restoran olarak kullanılacak olması nedeniyle işbu davanın açıldığını beyan etmiştir. Dava dilekçesindeki hukuki sebebin değiştirilmesi ıslah niteliğinde olup, bu husus davalının muvafakatine bağlı değildir. Bu durumda mahkemenin uyuşmazlığı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350 / 1. maddesi gereğince alt soyun iş yeri gereksinimi nedeniyle açılmış tahliye davası olarak değerlendirerek yargılama yapması gerekir […][16]”

§5.2. Davacının kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle tahliyesi istemiyle açılan davasını, kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davası olarak ıslah etmesi mümkündür. Ancak bu davanın kabul edilmesi için, davacının ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından aranan şartları yerine getirmiş olması gerekir. Örneğin, yeni malik ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra açacağı dava ile kullanmak isterse, yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermiş ve bu ihtarnamede satın alınan kiralanana konut veya işyeri nedeniyle gereksinimi olduğunu belirtmiş olması gerekir[17].