Ersan Şen Hukuk ve Danışmanlık - Yargıtay Kararları Işığında TBK m.344/3’e Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi (Kira Tespit) Davalarında Hakkaniyet İndirimi Uygulaması

Aleyna Zorlu

Yargıtay Kararları Işığında TBK m.344/3’e Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi (Kira Tespit) Davalarında Hakkaniyet İndirimi Uygulaması
14.12.2023 / Stj. Av. Aleyna Zorlu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3’te, taraflarca yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından belirlenebileceği düzenlenmiştir. Sözkonusu düzenlemede yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından belirlenirken göz önüne alınacak ölçütlere yer verilmiş olup, bunlar; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve kiralanana emsal olabilecek kira bedelleridir. Ancak, ilgili madde hükmü gereği hakim yeni dönemde uygulanacak kira bedelini belirlerken hakkaniyete uygun biçimde karar verecektir. TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, uygulamada “Kira Tespit Davası” olarak yerleşmiş olup, bu yazımızda da aynı kavram ile ifade edilecektir.

TBK m.344/3’e göre kira bedeli hakim tarafından belirlenirken göz önüne alınacak somut ölçütlerin yanında belki daha soyut olabilecek “hakkaniyete göre belirleme” de bir ölçüt olarak zikredilmiştir. Kira Tespit Davası’nın, her ne kadar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile kanuni dayanağına kavuştuğu söylenebilirse de Kira Tespit Davası 18.11.1964 tarihli 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan TBK yürürlük tarihine kadar uygulaması zaten şekillenmiştir. Dolasıyla, Yargıtay’ın geçmiş yıllardan gelen uygulamasında “hak ve nesafet”[1] olarak ifade edilen indirim kuralı da, TBK döneminde de dayanağı olan m.344/3 hükmü ile hakkaniyet indirimi olarak varlığını sürdürmektedir.[2]

TBK m.344/3’e göre aylık kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesinde, Yargıtay şu ilkelere uymaktadır: ““18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir”.[3]

Hakkaniyet indiriminin hangi oranlarda uygulanması gerektiği hususunda Yargıtay içtihatlarına yer vermek gerekir. Yargıtay’ın önüne gelen bir uyuşmazlıkta;[4] davacı aylık kira bedelinin net 20.000-TL olarak tespitini talep etmiş olup, bilirkişilerce aylık kira bedelinin net 15.000-TL olabileceği kanaati bildirilmiştir. İlk derece mahkemesince %10 oranında hakkaniyet indirimi uygulanmışsa da aylık 13.500-TL brüt kira bedeli (net 10.800-TL) tespit edilmiş olup, Yargıtay; “(…) kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20’den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı[ndan]” bozma kararı vermiştir.[5]

Başkaca bir uyuşmazlıkta; davacı tarafından aylık kira bedelinin net 3.000-TL olduğunun tespiti talep edilmiş ve tahkikat sırasında bilirkişilerce taşınmazın aylık 2.350-TL kira bedeli olabileceği kanaati belirtilmiş olup ilk derece mahkemesi tarafından aylık kira bedelinin 2.300-TL olduğu tespit edilmiştir. Önüne gelen uyuşmazlıkta Yargıtay[6], ilk derece mahkemesince uygulanan hakkaniyet indirimini düşük bularak; “(…) davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 - %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerek[mesi]” sebebiyle ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermiştir.[7]

Yer verilen Yargıtay içtihatları incelendiğinde de kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedelinin belirlenmesi sonrasında kiracının, kiralanan taşınmazdaki kiracılık süresi esas alınarak en az %5 oranında en yüksek %20 oranında indirim yapılması gerekeceği açıktır.[8] Hakkaniyet indiriminin, hakim tarafından takdiri olarak ve somut olayın şartları göz önüne alınarak uygulanacağı düşünüldüğünde; her somut olayda taraflar arasındaki kira ilişkisinin doğru şekilde ele alınarak değerlendirilmesi ve bu değerlendirme neticesinde takdiren bir indirim uygulanması gerekeceği aşikardır.

Uygulamada, mahkemelerce göz ardı edilebildiğinden önemle belirtmek gerekir ki; hakim tarafından uygulanacak hakkaniyet indirimi, davacı tarafından tespiti istenen aylık kira bedeli esas alınarak değil, tahkikat sırasında bilirkişilerce taşınmazın boş olarak getirebileceği tespit edilen kira bedeli üzerinden uygulanmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu hususa işaret ettiği içtihadında şu gerekçe ile Özel Daire bozma kararına uyulması gerektiğine karar vermiştir; “18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir”.

Son olarak; TBK m.344/3’e dayanan Kira Tespit Davasında, hakkaniyet indiriminin hakim tarafından hiç uygulanmaması halinde kararın üst mahkeme tarafından bozulması gerekeceğini söylemek gerekir. Bu hususa örnek olarak; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 18.01.2019 tarihli, 2017/8272 E. ve 2019/5399 K. sayılı kararı ile, "Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir” demek suretiyle hakkaniyet indirimi uygulanmaksızın karar tesis edilmesini bozma sebebi yapmıştır. İstinaf Mahkemelerinin de önüne gelen uyuşmazlıklarda, hakkaniyet indirimi uygulanmaması sebebiyle kararın kaldırılmasına hükmedeceğini belirtmek gerekir.[9]

Netice olarak; geçmişten günümüze Yargıtay uygulaması ile şekillenerek gelen Kira Tespit Davasına ilişkin hükümler 6098 sayılı TBK’nın yürürlüğe girmesi ile kanuni dayanağına kavuşmuştur. Buna bağlı olarak TBK m.344/3’e göre açılan kira tespit davalarında “hakkaniyet indirimi” uygulanmasının, gerek Yargıtay yerleşik içtihatlarında gerekse kanun hükmü gereği zorunlu olduğu söylenebilir. Yargıtay da, en düşük %5 oranında en yüksek ise %20 oranında hakkaniyet indiriminin kiracılık süresi esas alınarak uygulanması gerektiğine işaret etmekle birlikte; kira bedeli tespit edilirken uygulanacak hakkaniyet indiriminin bilirkişilerce tespit edilen aylık kira bedeli üzerinden yapılması gerektiğini içtihat etmektedir.

 


[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, 30.09.1993 tarihli, 1993/4929 E. ve 1993/15334 K. sayılı kararında, “Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir,” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 13.07.2010 tarihli, 2010/10144 E. ve 2010/12727 K. sayılı kararında, “(…) hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; … uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir”.

[2] Umut Yeniocak, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları, 1. Baskı, Ankara 2022, s. 82.

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 tarihli 2022/5205 E. ve 2022/6879 K. sayılı kararı.

[4] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.05.2018 tarihli 2017/7927 E. ve 2018/4805 K. sayılı kararı.

[5] Yargıtay’ın %10 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanması gerektiğine işaret ettiği diğer kararları için bkz.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.12.2017 tarihli, 2017/3682 E. ve 2017/17115 K. sayılı kararı; Yargıtay 3. Hukuk. Dairesi 13.02.2019 tarihli, 2017/5914 E. ve 2019/1063 K. sayılı kararı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.11.2018 tarihli 2017/8492 E. ve 2018/11882 K. sayılı kararı;

[6] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.01.2019 tarihli, 2017/5031 E. ve 2019/489 K. sayılı kararı.

[7] Yargıtay’ın, %5 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi uygulanması gerektiğine işaret ettiği kararları için bkz.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.05.2019 tarihli 2017/477 E. ve 2019/4254 K. sayılı kararı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 24.04.2019 tarihli 2017/7082 E. ve 2019/3754 K. sayılı kararı.

[8] Hakkaniyet indiriminin, kiracılık süresine göre yüksek veya az oranda uygulanması gerekeceği yönünde bkz., Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Genişletilmiş 2. Bası, Ankara 2022, s.880- s.883.

[9] İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin, 03.06.2020 tarihli, 2019/287 E. ve 2020/381 K. sayılı kararında; “Mahkemece kira ücretinin tesbitine karar verilmesi yerindedir ancak kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyet indirimi yapılmaması doğru görülmemiştir”.