Ersan Şen Hukuk ve Danışmanlık - Kira Artış Oranına Getirilen %25 Sınırlaması Karşısında 5 Yıldan Uzun Süreli Veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinin Durumu
Kira Artış Oranına Getirilen %25 Sınırlaması Karşısında 5 Yıldan Uzun Süreli Veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinin Durumu
28.06.2022 / Stj. Av. Fatma Koç

I. Kapsam

İşbu yazımızda; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda kira bedelini hakkaniyete ve emsal kira bedellerine uygun hale getirme imkanı tanıyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3’ün, 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlayan 7409 sayılı Kanun karşısındaki uygulama alanı değerlendirilecektir.

II. 7409 Sayılı Kanun ile Konut Kira Artış Oranına Getirilen %25 Sınırının Uygulaması

Kira bedelinin belirlenmesi, 6098 sayılı Kanun’dan uzun zaman öncesine dayanan dönemlerde de uyuşmazlıklara konu olmuştur. 22.04.1926 tarihinde kabul edilen mülga 818 sayılı Borçlar Kanununda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir sınırlama bulunmazken İkinci Dünya Savaşı sırasında meydana gelen ekonomik sıkıntılar karşısında kiraya verene göre zayıf durumda olan kiracıyı korumak üzere, 1940 yılında 3780 sayılı Milli Korunma Kanunu ile kira bedelleri 1939 rayiç bedelleri üzerinden dondurulmuştur[1]. 1955 yılında ise, kira bedelini sınırlayan bir başka kanuni düzenleme olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. GKHK m.2 ve 3’e göre, kira bedellerine sözleşmenin yapıldığı yıla göre sınır ve rayiç bedel getirilmiştir. 6570 sayılı GKHK m.2’ye göre;

Madde 2 –

A) Birinci maddede yazılı yerlerdeki gayrimenkullerin kiraları 1939 yılı kiralarına, meskenlerde yüzde ikiyüz, meskenlerden gayri yerlerde yüzde dörtyüz zam yapılmak suretiyle bulunacak miktarı geçemez.

B) 1939 yılı kira bedelleri mukavele ile belli olmayan veya 1939 yılından sonra kiraya verilmeye başlanan yahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek kiralanan gayrimenkullerin kira bedelleri belediye encümenince 1939 yılı rayici esas alınarak o mahal veya semtteki mümasillerine göre takdir edilen kira bedellerine yukarıdaki nispetlerde zamlar yapılmak suretiyle taayyün eder.

C) 1939 yılından sonra inşa edilen veya asli heyeti tevsi veya tebdil edilmek suretiyle esaslı olarak tadil edilmiş gayrimenkullerin; kira bedelleri Bina Vergisi Kanununa göre tahakkuk eden gayrisafi iradları nazara alınarak tesbit edilen kiralarına meskenlerde yüzde yüz, meskenlerden gayri yerlerde yüzde ikiyüz zam yapılmak sureti ile bulunacak miktarı geçemez.

Şu kadar ki, bu madde gereğince yapılan zamlarla tesbit olunacak kiralar 3 üncü maddedeki emsal gayrimenkulların kiralarını geçemez”.

6570 sayılı GKHK m.3’e göre;

Madde 3 –

A) Birinci maddede yazılı yerlerde 24/2/1947 tarihinden sonra inşa olunan gayrimenkullerin kira bedelleri 12/5/1953 tarihinde mevcut yazılı veya sözlü mukavele ile belli miktarı geçemez.

B) 12/5/1953 tarihindeki kira bedelleri yazılı veya sözlü mukavele ile belli olmayan veya bu tarihten sonra kiraya verilmeye başlanan yahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedelleri o mahal veya senitteki mümasillerinin 12/5/1953 tarihindeki kiralarına göre belediye encümenlerince takdir edilir. 6084 sayılı kanunun neşrinden sonra inşa edilen gayrimenkuller ile bundan sonra inşa edilecek veya yeniden kiralanacak gayrimenkullerin ve mezkûr kanun hükümlerine müsteniden hükmen veya her ne suretle olursa olsun tahliye edilmek suretiyle serbestçe kiralanan gayrimenkullerin kira bedellerinin tayininde de bu madde hükümleri tatbik olunur.

C) Kiraların tayininde mümasilleri bulunmayan gayrimenkullerin kira bedelleri, o gayrimenkullerin hali hazır durumu ve mevkileri nazarı itibara alınarak belediye encümenlerince takdir olunur.

Belediye encümenleri, gayrimenkul kiralarını takdir ve tesbit etmek için, iş durumlarına göre, kendi veya belediye meclisi azaları arasından lüzumu kadar üçer kişilik heyetler seçmek suretiyle tetkikat yaptırabilir. Bu heyetler hazırlayacakları raporları Encümene tevdi ederler.

D) Tetkikat yapmak üzere vazifelendirilecek heyet azalarının her birine verilecek ücret miktarı,

Apartman, iş hanı, kapalı çarşı gibi birden fazla daire, yazıhane ve dükkanı, ihtiva eden yerlerin her bir kısmı için beşer, müstakil mesken, ticarethane, müessese ve benzeri yerler için 10 ar lirayı geçmemek üzere belediye encümenlerince takdir ve tesbit olunur.

Belediye encümenlerince tesbit edilecek ücret miktarı ve mutat nakil vasıtası ücreti müracaatçılar tarafından belediye veznesine yatırılır. Bir günde birden ziyade takdir ve tesbit muamelesi yapılması halinde, görülen iş aynı mahalde olursa, nakil vasıtası ücreti müracaat sahipleri arasında müsavi hisselere taksim edilir”.

Ancak işbu maddeler Anayasa Mahkemesi’nin 26.03.1963 tarihli ve 1963/3 E. 1963/67 K. sayılı kararı[2] ile taşınmaz sahibinin kira gelirinden yararlanmasını aşırı ölçüde sınırlaması, mülkiyet hakkının özüne dokunması ve kira bedeline kamu yararı amacıyla sınır getirilebileceği gerekçeleriyle iptal edilmiştir. İptal sonrasında oluşan kanun boşluğu döneminde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar Yargıtay içtihatları ile çözümlenmeye çalışılmıştır. Oluşan kanun boşluğu Yargıtay içtihatları gözetilerek 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile giderilmiş ve 6098 sayılı Kanun m.344’te kira bedelinin belirlenmesinin tabi olacağı esas ve sınırlar düzenlenmiştir.

Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereği, akdedecekleri sözleşmedeki bedel unsurunu da kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı olmadığı sürece belirlemekte serbesttir. Bununla birlikte, kanun koyucu 6098 sayılı Kanun’un 340 ve devamı maddelerinde, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren karşısında zayıf durumda olan kiracıyı korumaya yönelik birtakım düzenlemelere yer vermiştir. İşbu düzenlemelerden m.344, sözleşme serbestisi ilkesinden ayrılarak, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni kira döneminde belirlenen kira artış oranının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre hesaplanacak değişim oranını aşmaması halinde geçerli olacağını düzenlemektedir. Maddenin 2. fıkrasında ise, tarafların yeni kira döneminde uygulanacak artış oranına ilişkin belirleme yapmaması halinde, hakim tarafından kiralanın durumu ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek, ancak yine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre, değişim oranını geçmemek kaydıyla yeni dönem kira bedelinin belirleneceği düzenlenmiştir.

Anılan düzenlemeler karşısında, m.344’ün 3. Fıkrasına beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin hakim tarafından hakkaniyete uygun hale getirileceği, yeni bedel belirlenirken kiralanın durumu, emsal kira bedelleri ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamanın da değerlendirileceği düzenlenmiştir. Ancak maddenin 1. ve 2. Fıkrasındaki düzenlemelerden ayrılarak bu fıkraya göre hakim tarafından yapılacak belirlemede TÜFE oranının aşılamayacağına ilişkin bir sınırlama getirilmemiştir. Böylece beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra değişen yaşam koşulları karşısında, kira bedelinin m.344’ün 1. ve 2. fıkralarındaki sınırlamalara tabi olarak artması halinde kiraya veren aleyhine bozulacak menfaatler dengesinde tekrar denge kurulması mümkün hale getirilmiştir. Aynı zamanda Anayasa Mahkemesi’nin yukarıda anılan ve kira bedelinin belirlenmesine dair getirilecek sınırlamaların mülkiyet hakkının özüne dokunamayacağı ve kamu yararı ilkesinin gözetilmesi gerektiği yönündeki kararına aykırı düşmeyecek bir kanun hükmü mevzuata eklenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2019 tarihli ve 2017/5480 E. ve 2019/79 K. sayılı kararı uyarınca;

tespitine karar verilen 01/07/2015 tarihinde başlayan kira dönemi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolduğundan kira bedelinin TBK 344/3. maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekmektedir.

Bu durumda davalı kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili olmayıp her iki durumda da kira bedelinin davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenmesi gerektiği açıktır.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.

Yönünde hüküm kurularak, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin dolması halinde kira bedelinin 6098 sayılı Kanun m.344/3’e göre; emsal kira bedelleri, kiralanın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli gözetilerek ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde belirleme yapılacağı vurgulanmış, böylece kiraya veren açısından hakkaniyete uygun olmayan sonuçların giderilmesi sağlanmıştır.

11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa geçici madde eklenmiş ve 6098 sayılı Kanun m.344/1’de belirlenen TÜFE endeksli kira artış oranı sınırında değişikliğe gidilmiştir. Geçici maddeye göre, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin yapılacak artışın en fazla bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’i oranında olabileceği hüküm altına alınmıştır. Ancak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %25’in altında kalıyor ise, örneğin %20 ise, kira bedelinde yapılacak artışın üst sınırı %25 değil %20 olarak hesaplanacaktır. Bir örnekle açıklamak gerekirse, Mayıs 2022’de yenilenen kira sözleşmelerinde daha düşük bir belirleme yapılmamış ise yeni dönem kira bedelindeki artış m.344/1 gereği en fazla %39,33 olabilecektir (TÜİK verilerine göre 2022 Mayıs ayı için tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranı %39,33’tür)[3]. Bununla birlikte 11 Haziran 2022’den sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise geçici madde hükmü uygulanacak ve artış oranı en fazla %25 olacaktır. Ancak söz konusu dönemlerde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’in altında kalması halinde kira artışı ancak %25’in altında kalan oran kadar yapılabilecektir.

Geçici madde ile getirilen düzenlemenin m.344/2 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre, taraflarca kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa da m.344/2’deki TÜFE endeksli üst sınır değil geçici madde ile getirilen %25 oranındaki üst sınır uygulanacaktır.

Geçici maddenin uygulama alanı yalnızca konut kiraları ile sınırlandırılmış olup, iş yeri kiralarında yeni dönemde yapılacak artış bakımından 6098 sayılı Kanun m.344/1 ve 2 aynen uygulanmaya devam edecektir.

III. Sonuç

Yukarıda açıklandığı üzere; 6098 sayılı Kanun m.344/3, Anayasa Mahkemesi’nin kira bedelinin belirlenmesine yönelik sınırlamalar için aradığı mülkiyet hakkının özüne dokunmama ve kamu yararını gözetme ilkelerine uygun olarak beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde edimlerin hakkaniyete uygun hale getirilmesini düzenlemektedir. Kira sözleşmesinin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracıyı koruyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri karşısında m.344/3, taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda bir anlaşma olup olmadığına dahi bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı sınırıyla bağlı olmaksızın ancak bu oran da dikkate alınmak suretiyle hakkaniyete uygun olacak biçimde hakim tarafından belirleneceğine hükmetmiştir.

Yine yukarıda açıklandığı gibi, 7409 Sayılı Kanun ile konut kira artış oranına getirilen %25 sınırı, Geçici Madde metninde de belirtildiği üzere m.344/1. ve 2. fıkralarında düzenlenen kira bedeli tespiti hallerinde uygulama alanı bulacaktır.

6098 sayılı Kanun m.344/3 ise hakkaniyet ilkesini sağlamak ve mülkiyet hakkı yönünden oluşabilecek ölçüsüz müdahaleyi gidermek amacına hizmet etmekte olup Geçici Madde kapsamına dahil edilmesi halinde hem Kanuna ve hem de Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararına[4] aykırı sonuç doğuracaktır.

 

 

 

[1] ÖZTÜRK Gizem KILIÇ, Kira Tespit Davası ve Esasları, TBB Dergisi s.233, Sayı:129, 2017.

[2] Resmi Gazete Tarihi: 31.05.1963, Sayısı: 11416.

[3]Tüketici Fiyat Endeksi, Mayıs 2022. Erişim Tarihi : 27.06.2022

[4] Anayasa Mahkemesi’nin 26.03.1963 tarihli ve 1963/3 E. 1963/67 K. sayılı kararı.