Fatma Koç

637 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, içerisinde birden fazla bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin bulunduğu yapılarda; sözkonusu bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet ve irtifak hakkı kurulmasını, kat malikleri ile kat irtifakı sahiplerinin hak ve borçlarını, anagayrimenkulün ne şekilde ve kimler tarafından yönetileceğini düzenleyen hükümler getirmiştir. Kanun’un en uzun ve detaylı düzenlemelerinin yer aldığı beşinci bölümü, anagayrimenkulün yönetimine ilişkin hükümlere özgülenmiştir. Anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetileceğini düzenleyen m.27, kat maliklerinin yılda en az bir defa anagayrimenkulün yönetimi ile ilgili olmak üzere toplanmasını zorunlu tutan m.29, kat malikleri kurulunun toplanmasında ve karar almasında aranacak yeter sayıları düzenleyen m.30, her kat malikinin tek oy hakkı kullanabileceğine birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikinin kullanabileceği oy sayısının diğer kat maliklerinin de etki edebileceği ortak bir irade oluşturulabilmesi adına sınırlanacağına ilişkin m.31, anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca alınan kararlara göre yönetileceğine ilişkin m.32 birlikte değerlendirildiğinde Kanun’un amacının ve ruhunun kat maliklerinin oluşturacağı ortak irade doğrultusunda anagayrimenkulün yönetilmesi olduğu görülmektedir.

Kat mülkiyetine tabi yapıların yönetiminde kat maliklerinin ortak iradesini esas alan kanun koyucu, sözkonusu ortak iradenin oluşabilmesi için belli usul ve gereklilikler de öngörmüştür. Örneğin; Kanun m.28/3’de, anagayrimenkulün yönetimine ilişkin pek çok esaslı hususu düzenleyen ve adeta kat mülkiyetine tabi yapının anayasası niteliğindeki “yönetim planı”nın değiştirilebilmesi için aranan ortak iradenin en az tüm kat maliklerinin beşte dördü ile oluşacağı düzenlenmiştir. Yönetim planında meydana gelecek bir değişikliğin kat maliklerinin anagayrimenkuldeki hak ve borçlarına doğrudan etki edeceği düşünüldüğünde, kanun koyucunun yönetim planının değiştirilmesine yönelik iradenin oluşumunda böyle bir karar yeter sayısı araması elbette yönetimin kat maliklerinin ortak iradesinden sadır ve ortak iradesine tabi olması amacına hizmet eder niteliktedir. Anılan düzenlemenin yanısıra Kanun’da kat maliklerinin ortak iradelerinin oluşması ve yönetime esas alınması için başkaca usul ve gereklilikler de düzenlenmiş olsa da, aranan her türlü usulü geçerlilik şartı olarak değerlendirmek Kanun’un özüne aykırı sonuçlar doğuracaktır. Bu husus, Kanun m.32/4’de getirilen kat malikleri kurulu kararlarının noter onaylı bir deftere işlenmesine ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerine imzalatılacağına yönelik düzenleme ile daha iyi açıklanabilir. Kanun’da öngörülen çağrı usulüne uygun şekilde kat maliklerinin toplantı tarihi ve gündemi hakkında haber edilmesinin ardından, toplanma ve karar yeter sayıları sağlanarak bir araya gelip ortak irade oluşturan kat maliklerinin, sözkonusu ortak irade ile aldıkları kararların ancak ve ancak Kanun m.32/4’de düzenlenen karar defterine işlenmeleri halinde geçerli kabul edileceğini bir başka ifadeyle; kat malikleri kurulu kararlarının karar defterine işlenmesinin kat malikleri ortak iradesinin oluşması bakımından geçerlilik şartı kabul edileceğini söylemek kimi durumlarda Kanun’un özüne ve ruhuna aykırı sonuçlar doğurabilecektir. Bu aşamada akla gelebilecek ilk sakınca, yönetimden ayrılmak istemeyen yöneticinin olağan veya olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı ile yöneticilikten azledilmesinin mümkün olmamasıdır. Çünkü kat malikleri her ne kadar Kanun’da öngörülen çağrı usulüne uygun, toplanma ve karar alma yeter sayıları sağlanarak toplanıp da yöneticinin azledilmesi konusunda ortak irade oluştursalar ve bu iradelerini toplantıya katılan ve oy kullananan her kat malikinin imzası bulunan bir tutanak ile sabit hale getirseler de; azli istenen yöneticinin uhdesinde tuttuğu karar defterini kat maliklerine vermemesi halinde sözkonusu irade karar defterine işlenemeyeceğinden, yöneticinin azli de mümkün olamayacaktır. Yalnızca yöneticinin azline ilişkin yapılacak toplantı veya kararla sınırlı olmaksızın, karar defterinin kat maliklerinin iradesinin oluşumunda geçerlilik şartı olarak kabul edilmesi böylesi durumlarda kat malikleri ortak iradesini işlevsiz kılacak ve yönetimi tamamıyla karar defterini elinde bulunduran yöneticinin inisiyatifine bırakmakla sonuçlanabilecektir. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması başlıklı Kanun m. 36’da “ Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.”

Şeklinde düzenleme yapılarak, kat malikleri kurulu toplantısında alınacak kararların karar defterine işlenmesi görevi yöneticiye verilmiştir. Mevcut hüküm de birlikte değerlendirildiğinde, kat maliklerinin ortak iradesinin geçerliliği ve yönetime sirayetinin, yöneticinin kendisinde zimmetli karar defterine işlenmesi şartına bağlanması, kat mülkiyetine tabi yapılarda yöneticinin iradesinin kat maliklerinin ortak iradesinden üstün tutulması ile sonuçlanabilecektir.

Kanun’da kat malikleri kurul toplantıları için aranan usul ve gerekliliklerin Yargıtay uygulamasında ne şekilde yorumlandığına bakıldığında ise, kat malikleri kurulu toplantısı için yapılacak çağrının Kanun’un aradığı şekilde yapılmamasının, isabetli olarak, işbu toplantılarda alınacak kararları iptal edilebilir hale getireceği yönündedir. Çünkü çağrı usulüne uyulmaması halinde; yapılacak olağanüstü toplantıdan haberdar edilmeyen kat maliklerinin olması, toplantıda oluşacak ortak iradenin meşruiyetini zedeler nitelikte bir şekil eksikliğidir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 06.05.2019 tarihli ve 2019/334 E. 2019/3144 K. sayılı kararı uyarınca; “Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin ikinci fıkrasına göre, olağanüstü toplantı için en az on beş gün önce bütün kat maliklerine çağrı yapılması kuralı emredici nitelikte olup, kanunun emredici bu hükmüne uyulmadan yapılan toplantı ve alınan kararların, diğer hususların incelenmesine gerek olmadan salt bu nedenle iptaline karar verilmesi gerekir”.

Yine aynı yönde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2020/1175 E. 2020/1662 K. sayılı kararı uyarınca; “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin birinci fıkrasında, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı; olağanüstü toplantılarla ilgili olan ikinci fıkrasında ise, önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü bir mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği hükme bağlanmıştır. Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve gereği yerine getirilerek, iptali talep edilen toplantının olağanüstü toplantı olduğu ve çağrı usulüne uyulmadan toplantı yapıldığının tespiti ile yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA..” yönünde hüküm kurularak Kanun’un öngördüğü çağrı usulüne uyulmaksızın yapılan toplantı ve bu toplantıda alınan kararların iptal edilebileceği ifade edilmiştir.

Bununla birlikte Kanun’da kat malikleri kurul toplantıları için aranan usul ve gerekliliklerden bir diğeri olan kararların karar defterine işlenmesi düzenlemesi bakımından ise; her ne kadar karar defterinin kat malikleri kurulu kararlarının oluşmasında geçerlilik şartı olarak kabul edileceğine yönelik bir karara rastlanmamış olsa da, karar defterinin niteliği ve kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlara etkisinin ne  olduğu ne doktrin ne de Yargıtay kararlarında açıkça ortaya koyulabilmiştir. Ancak Yargıtay uygulamasında, kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlara ilişkin uyuşmazlıklarda karar defteri ve sair belgelerin birlikte değerlendirmeye alındığı görülmektedir.  Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2002  tarihli ve 2002/6225 E. 2002/7188 K. sayılı kararı uyarınca; “Dosya kapsamındaki karar defteri ve diğer belgelerden, kat malikleri kurulunun ilk oluşumundan sonra toplantı girişimlerinin ya sonuçsuz kaldığı ya da yönetici seçmek için yeterli çoğunlukla toplanamadığı anlaşılmaktadır”.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 14.04.2014 tarihli ve 2014/4723 E. 2014/6964 K. sayılı kararı uyarınca; “divan heyetine toplantı tutanaklarına imza atma yetkisinin oyçokluğu ile verildiği, bu toplantıda alınan kararların ayrı bir kağıda yazılarak altının divan heyetince imzalandığı ve toplantı tutanağının içeriğinin karar defterine yazıldığı anlaşıldığına göre, 634 Sayılı Yasanın 32/4 maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadığından söz edilerek kat malikleri kurul toplantısı ve alınan kararların iptali istenemez. Buna göre mahkemece iptali istenen kat malikleri kurulu kararının Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde değerlendirilip toplantı ve alınan kararların incelenerek tarafların tüm delilleri toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle iptale karar verilmesi doğru görülmemiştir”. Yargıtay kararlarında her ne kadar kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların daha sonra karar defterine geçirilmesi veya yapıştırılması halinde de toplantı ve toplantıda alınan kararların geçerli olacağı kabul edilse de, bu kabul dahi yukarıda anılan yönetimin yöneticinin tekeline bırakılması yönündeki sakıncayı gideremeyeceğinden isabetli kabul edilemeyecektir.

Türk mevzuatında düzenlenen diğer ortaklık türleri ile bu ortakların genel kurul toplantılarında alınacak kararlara ilişkin getirilen usul şartları incelendiğinde, ortakların toplanma ve karar alma şartlarını yerine getirmiş olduklarının tutanak ile sabit olmasının yeterli olduğu görülmektedir. Olağan veya olağanüstü toplantılarda alınan kararların ayrıca noter onaylı karar defterine işlenmesi 31.03.2005 tarihli ve 25772 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Dernekler Yönetmeliği m.32’de ancak dernek yönetim kurulu kararları için öngörülmüştür.  Kazanç paylaşımı dışında belirli bir ortak amacı gerçekleştirmek için en az yedi kişinin oluşturduğu topluluklar olan derneklerde; kat malikleri kurulu toplantılarıyla benzer şekilde, üyeliğe kabul ve üyelikten çıkarma, dernek görevlilerinin belirlenmesi,  yönetim kuruluna verilecek yetkilerin belirlenmesi gibi konularda kararların alındığı genel kurul toplantıları bakımından; yine 634 sayılı Kanun ile benzer yönde, toplantı için yapılacak çağrı ile toplanma ve karar alma yeter sayılarına ilişkin usuller getirilmiştir (5253 sayılı Dernekler Kanunu m.4; Dernekler Yönetmeliği m.13, 14). Bununla birlikte dernekler olağan veya olağanüstü genel kurul toplantılarında alınacak kararların karar defterine işleneceğine ilişkin bir hükme ise yer verilmemiştir.

Türk mevzuatında düzenlenen bir başka ortaklık genel kurul toplantısına ise kooperatiflerde rastlanmaktadır. Kooperatifler, üyelerinin özellikle meslek veya geçimlerine ilişkin ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla kurulan ortaklıklardır. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu m.6 ve 22’de de Dernekler Kanunu ve Yönetmelikle benzer şekilde genel kurul toplantıları bakımından aranan şartlar toplantıya çağrı usulü ile toplanma ve karar alma yeter sayıları olup, genel kurul toplantılarında alınacak kararların noter onaylı karar defterine işlenmesi gibi bir usule yer verilmemiştir.

Görülmektedir ki Türk hukukunda var olan diğer ortaklık genel kurul toplantılarında alınacak kararların geçerliliği için noter onaylı karar defterine işlenme şartı aranmamaktadır. Çünkü usulüne göre toplanan toplantı üyelerinin iradelerinin ortaya koyulması esas olup, bu iradenin toplantı tutanağı veya karar defteri gibi vasıtalarla kaydedilmesi ancak bir ispat şekli olmalıdır.  Sonuç olarak, Kanun m.32 ve 36’da düzenlenen kat malikleri kurulu kararlarının işleneceği karar defterinin de, toplantıda alınacak kararlar bakımından geçerlilik şartı değil ispat şartı olarak kabul edilmesi, hem Kanun’un amacı ve ruhuna uygun ve hem de kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetimin yöneticinin tekeline bırakılmasından doğacak uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından isabetli olacaktır. Kanun’da kat malikleri kurulunun toplanması ve karar alması bakımından çeşitli usuller getirilmekle birlikte, bu usullerin geçerlilik şartı mı yoksa ispat şartı mı olduğuna ilişkin bir belirleme yapılmamıştır. Dolayısıyla, olağan veya olağanüstü toplantılarda kat maliklerinin oluşturacağı ortak iradeyi katılım ve meşruiyet yönünden vazgeçilmez kılan çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayısı, toplantıya katılan kat maliklerinin imzası gibi usullerin geçerlilik şartı; toplantıda alınan kararların yöneticinin uhdesinde tuttuğu karar defterine işlenmesi usulünün ise ispat şartı olduğunun kabulü gerekecektir.